Обследование перед капитальным ремонтом или реконструкцией

Обследование перед капитальным ремонтом или реконструкцией — это обязательный этап инженерной подготовки, направленный на оценку фактического состояния строительных конструкций, инженерных систем и конструктивных элементов. В Ростовской области такая услуга востребована как в жилом фонде, так и на производственных объектах, особенно в условиях старения застроек 1960–1980-х годов, распространённых в Ростове-на-Дону, Шахтах, Таганроге и других крупных населённых пунктах региона.

Цель обследования перед ремонтом или реконструкцией

Главная задача обследования — получение объективных данных о техническом состоянии объекта, необходимых для принятия проектных решений. Это позволяет избежать дополнительных затрат, непредусмотренных работ и аварийных ситуаций в ходе выполнения ремонтных или реконструктивных мероприятий.

• Оценка ресурса несущих конструкций — определение степени износа и остаточной несущей способности элементов здания.
• Выявление скрытых дефектов — трещины, просадки, коррозия, нарушение связей и других повреждений, невидимых без инструментального контроля.
• Определение объёмов ремонта — обоснование состава и последовательности ремонтных мероприятий на основе фактического состояния конструкций.
• Подготовка к изменению функционального назначения — если здание предполагается использовать в иных целях после реконструкции.

Когда требуется обследование

Обследование проводится на этапе подготовки проектной документации, как по требованию действующих нормативов, так и по инициативе собственников или технических заказчиков. В Ростовской области это особенно актуально для зданий, включённых в региональные и муниципальные программы капремонта, а также для объектов коммерческой недвижимости.

• Перед началом проектирования капремонта — обязательный этап для формирования корректного технического задания.
• При реконструкции или надстройке — необходимость проверки несущей способности конструкций на восприятие новых нагрузок.
• При смене планировки — анализ возможности демонтажа перегородок или устройства новых проёмов в несущих стенах.
• При изменении категории здания — переход из жилого в общественно-деловой фонд, создание объектов торговли или обслуживания.

Состав и методы обследования

Комплекс работ включает визуальные, инструментальные и расчётные методы, обеспечивающие достоверную техническую оценку. Программа обследования формируется индивидуально, в зависимости от типа здания и задач ремонта или реконструкции.

• Осмотр и фотофиксация дефектов — с составлением дефектных ведомостей по этажам и конструктивным элементам.
• Измерение прочности материалов — с применением приборов неразрушающего контроля, отбором кернов, испытаниями арматуры.
• Инженерное зондирование — вскрытия полов, перекрытий, фундамента в зонах с подозрением на деформации или коррозию.
• Расчёт остаточной несущей способности — с учётом выявленных дефектов и планируемых нагрузок после ремонта или реконструкции.
• Подготовка технического отчёта — в формате, соответствующем требованиям проектирования и согласования.

Кейс: обследование перед реконструкцией жилого дома в Батайске

В Батайске запланирована реконструкция четырёхэтажного жилого дома 1971 года постройки с заменой кровли, усилением перекрытий и устройством новых вентиляционных шахт. Перед началом проектных работ проведено полное обследование здания. Инструментально подтверждён предельный износ железобетонных плит перекрытия над подвалом, выявлены трещины в зонах сопряжения плит и стен, а также отслоение отделочного слоя. По результатам обследования подготовлены рекомендации по усилению плит металлокаркасом, замене гидроизоляции и устройству новых вентиляционных каналов. Отчёт стал основой для составления проектной документации и последующего прохождения экспертизы.