Экспертиза при реконструкции и перепланировке объектов недвижимости

Экспертиза при реконструкции и перепланировке объектов недвижимости — это процедура оценки технической обоснованности и безопасности вносимых изменений в конструкции зданий и помещений. В Ростовской области такая экспертиза обязательна при любых вмешательствах в несущие конструкции, инженерные системы, а также при переводе помещений из жилого в нежилое (и наоборот). Экспертиза служит основанием для согласования проектной документации, получения разрешения на реконструкцию и легализации ранее выполненных работ.

Когда требуется экспертиза при перепланировке и реконструкции

Проведение экспертизы необходимо в случаях, когда затрагиваются параметры прочности, устойчивости и безопасности объектов капитального строительства. В Ростове-на-Дону и других городах области требования по экспертизе регламентированы как на федеральном, так и на муниципальном уровне.

• При перепланировке с затрагиванием несущих конструкций — устройство или расширение проёмов, демонтаж стен, изменение конфигурации перекрытий.
• При реконструкции зданий и сооружений — изменение геометрических параметров, надстройка, пристройка, усиление фундамента.
• При переводе помещений — из жилого в нежилое, в том числе в рамках использования первых этажей под офисы и торговлю.
• При узаконивании самовольных изменений — оформление заключения о технической возможности сохранения внесённых изменений.
• При подготовке проектной документации — подтверждение соответствия технических решений требованиям нормативов.

Что включает экспертиза

Объём экспертизы зависит от сложности работ и типа объекта. В большинстве случаев проводится как анализ проектной документации, так и инструментальное обследование объекта с целью подтверждения реализуемости проектных решений и безопасности эксплуатации.

• Анализ проектной документации — проверка соответствия решениям СП, СНиП, ТР и региональным нормативам.
• Обследование конструкций — при внесении изменений в несущие элементы требуется оценка текущего состояния и расчёт остаточного ресурса.
• Оценка инженерных систем — анализ влияния перепланировки на вентиляцию, отопление, водоснабжение, электроснабжение.
• Согласование решений — проверка допустимости реализации задуманного функционала без нарушения безопасности и прав третьих лиц.
• Оформление технического заключения — документ, необходимый для получения разрешений и регистрации изменений.

Особенности экспертизы в Ростовской области

Региональная специфика — это большое количество жилых домов советской постройки, плотная застройка в центре Ростова и активное использование первых этажей под коммерческую недвижимость. Всё это требует особого внимания к прочности перекрытий, допустимости устройства новых проёмов и согласованию фасадных решений.

• Жилые дома типовых серий — ограниченная несущая способность плит, недопустимость перераспределения нагрузки без расчёта.
• Центральные улицы — объекты находятся в зоне исторической застройки и подлежат дополнительному согласованию по внешнему виду.
• Коттеджи и малоэтажные ЖК — частые случаи внесения изменений без проекта и необходимости последующего узаконивания.

Кейс: экспертиза при переводе квартиры в нежилой фонд в Ростове

В 2024 году собственник квартиры на первом этаже пятиэтажного дома в г. Ростове-на-Дону инициировал перевод помещения в нежилой фонд для размещения офиса. Проектом предусматривалось устройство входной группы, демонтаж части внутренней перегородки и прокладка новых инженерных сетей. В процессе экспертизы было проведено обследование перекрытий и наружной стены. Подтверждена допустимость устройства проёма при условии усиления перемычки металлической рамой. Заключение экспертизы стало основанием для получения разрешения на реконструкцию и регистрации нового назначения помещения.