Техническое обследование зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений — это комплекс инженерных мероприятий, направленных на оценку фактического состояния строительных конструкций, инженерных систем и отдельных элементов объекта. В Ростовской области такая услуга особенно востребована в связи с большим количеством зданий, построенных в советский период, активной застройкой и регулярной необходимостью реконструкции или капитального ремонта. Обследование позволяет принять обоснованные решения о возможности дальнейшей эксплуатации, усилении или демонтаже конструкций.

Цели и задачи технического обследования

Основная цель обследования — получение объективной информации о состоянии здания для принятия инженерных и организационных решений. Результаты обследования являются основанием для проектирования капитального ремонта, реконструкции, изменения функционального назначения или оценки риска эксплуатации.

• Определение технического состояния — оценка несущей способности конструкций и выявление дефектов.
• Анализ фактических параметров — сопоставление с проектной и исполнительной документацией, если она имеется.
• Выявление причин повреждений — определение источников деформаций, коррозии, трещинообразования и др.
• Формирование рекомендаций — предложения по ремонту, усилению, реконструкции или демонтажу.

Когда требуется техническое обследование

В Ростовской области обследование проводят как по инициативе собственников, так и в рамках обязательных процедур, предусмотренных нормативами. Часто это связано с подготовкой к ремонту, реконструкции, сменой назначения здания или после выявления повреждений в процессе эксплуатации.

• Перед капитальным ремонтом — для обоснования проектных решений и корректной сметной оценки.
• При реконструкции или перепланировке — требуется оценка несущих конструкций и возможности вмешательства в планировку.
• При выявлении дефектов — при появлении трещин, деформаций, протечек и других признаков повреждений.
• Перед покупкой или продажей объекта — для анализа технических рисков и определения стоимости.
• По предписанию надзорных органов — в случае нарушений, аварий или жалоб на эксплуатационные характеристики здания.

Этапы проведения технического обследования

Проведение обследования требует строгого соблюдения методики и состоит из последовательных этапов. Каждый этап фиксируется в отчётной документации, которая имеет юридическую силу и может использоваться в экспертной, судебной и проектной деятельности.

• Предварительное изучение объекта — анализ проектной документации, технических паспортов и истории эксплуатации.
• Визуальное и инструментальное обследование — выявление дефектов и измерение характеристик материалов и элементов конструкций.
• Лабораторные испытания — отбор проб бетона, раствора, металла и их последующий анализ в сертифицированных лабораториях.
• Расчёт несущей способности — моделирование поведения конструкций с учётом существующих повреждений и нагрузок.
• Составление технического отчёта — с выводами, фотографиями, чертежами и рекомендациями.

Кейс: обследование жилого дома в Новочеркасске

В 2024 году ТСЖ многоквартирного дома в г. Новочеркасске инициировало техническое обследование здания перед подачей заявки на участие в программе капитального ремонта. Здание 1968 года постройки имело признаки износа: деформации плит перекрытия, коррозию балконных плит, нарушение гидроизоляции кровли. В ходе обследования были проведены инструментальные измерения прочности бетона, исследование несущих стен, а также термографическая съёмка. В отчёте были обоснованы необходимость усиления плит и замены кровельного покрытия. На основе заключения был успешно составлен проект капремонта и получено финансирование из регионального фонда.